CLÁUSULA SUELO- FLOOR - DICTAMEN PERICIAL FINANCIERO

Dictamen Pericial Financiero para préstamos hipotecarios con cláusula suelo

SUELOS HIPOTECARIOS

Información Pericial Especial

 

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HIPOTECAS CON CLÁUSULA SUELO

¿Qué es la Cláusula Suelo? La cláusula suelo es esto...

Es precisamente una cláusula contenida en la escritura del préstamo hipotecario. En virtud de esta cláusula se establece que las partes han acordado que el tipo de interés a aplicar nunca será inferior al límite que se señala. En ocasiones aparece juntamente con el techo que limitaría el tipo superior.

Atendiendo a esta cláusua del ejemplo que se muestra el tipo de interés a pagar siempre sería como mínimo del 4,25%, con independencia de que el tipo de interés esté actualmente por debajo del 1%. Además en el hipotético caso de que los tipos de interés subieran, si éstos lo hicieran por encima del 15%, únicamente se pagaría el 15%.

Esta cláusula es en una gran mayoría de ocasiones abusiva.

DERIVADOS FINANCIEROS IMPLÍCITOS EN UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO CON CLÁUSULA SUELO

 

 

LOS PRÉSTAMOS CON SUELO O TECHO INCLUYEN DERIVADOS

Como se ha visto los suelos o techos se incluyen en el préstamo por medio de la correspondiente cláusula en el contrato, como la que se ve arriba. Esta clase de préstamos se han popularizado por motivos de coyuntura.

Esta cláusula da cabida a un instrumento financiero conocido como derivado. El suelo y/o el techo están implícitos en la cláusula que contractualmente los fija.

Un derivado financiero o instrumento derivado es un producto financiero cuyo valor se basa en el precio de otro activo.

En el caso particular de las hipotecas con suelo, el derivado financiero implícito está compuesto por una cadena de opciones exóticas sobre tipos de interés que conforman la estructura de un "Floor" (suelo), pudiendo tener también otra cadena de opciones de compra exóticas que formarían el "Cap" (techo).

 

CUAL ES EL VALOR FINANCIERO DE UN SUELO HIPOTECARIO Y A QUIEN BENEFICIA

HIPOTECA CON FLOOR

Estructura de un Floor (suelo)

Floor

 

 

PARA SABER EL VALOR DE UN FLOOR HIPOTECARIO...

Por lo general, un particular no está capacitado para valorar las opciones financieras implícitas en su préstamo hipotecario ni suele saber si las prima asociadas se compensarían desde el punto de vista económico debido a la situación asimétrica informativa en la que está. En cambio, el banco o entidad financiera conoce más porque dispone de herramientas sofisticadas para analizar la evolución futura de los tipos de interés.

Con carácter general, si la hipoteca tiene suelo, lo lógico es pensar que el diferencial habría de ser menor que el de la misma hipoteca pero sin suelo. No obstante, no es posible responder a esta pregunta salvo que la entidad haya informado del valor de la misma hipoteca sin suelo con su correspondiente diferencial sobre el tipo de referencia.

 

EJEMPLOS DE ACTUACIÓN DE LA CLÁUSULA SUELO EN UN PRÉSTAMO

Determinación del funcionamiento de la cláusula suelo y de su nivel de aplicación.

Por medio del informe pericial se puede determinar los periodos en los cuales ha actuado el suelo y con qué intensidad lo ha hecho. Ello permite determinar la sobrecarga de intereses que ha implicado la existencia del floor en el préstamo. En ocasiones se descubre que la misma entidad ha "moderado" la aplicación ya en si misma abusiva de la cláusula llegando incluso a no hacer uso de ella...

Normalmente hay que recalcular todo el préstamo para saberlo, ya que esta información hay que deducirla de las liquidaciones practicadas.